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  • 11 febrero, 2020 0
  • DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS EN UN CASO DE NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

ARRENDAMIENTO VIVIENDA

Inaplicación de la doctrina de los actos propios en un caso de nulidad de contrato de arrendamiento de vivienda por simulación absoluta

Ref. CJ 307/2020
Audiencia Provincial Burgos, Sentencia 349/2019, 15 Oct. Rec. 239/2019

La Audiencia Provincial de Burgos declara la nulidad de un contrato de arrendamiento celebrado entre un padre (arrendador) y sus hijos (arrendatarios). La vivienda estaba embargada por la Agencia Tributaria en un procedimiento de apremio y en la subasta fue adquirida por quien ahora postula la nulidad del arriendo.

La sentencia concluye que se trata de un contrato simulado (simulación absoluta) celebrado con la única finalidad de que los arrendatarios pudieran seguir ocupando la vivienda después de la adjudicación.

El Juzgado había desestimado la demanda, sin entrar en consideraciones sobre la supuesta simulación, porque consideró que se había producido una vulneración del principio de vinculación de los actos propios ya que el demandante había formulado antes de este procedimiento otros que presuponían la validez del contrato de arrendamiento. Así una primera demanda en la que solicitaba la falta de eficacia del contrato de arrendamiento frente al tercer adquirente ya que el arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, al amparo de lo dispuesto por el art. 14 de la LAU 1994. Y otras dos demandas en reclamación del pago de la renta.

Sin embargo, la Audiencia Provincial entiende que no hay vulneración del principio de los actos propios.

Sobre la primera demanda que pretendía la declaración de ineficacia de un contrato no inscrito, recuerda la sentencia que el adquirente dispone de dos vías cuando le comunican que sobre la vivienda que adquiere existe un contrato de arrendamiento que le va a impedir la efectiva ocupación. Una es la de la extinción del contrato por la vía del art. 14 de la LAU 1994, y la segunda es la alegación de simulación del contrato. Por razones obvias, cuando se trata de un contrato no inscrito, y del que la parte adquirente ha tenido un vago conocimiento, la primera de las vías es la más socorrida, por las mayores dificultades que supone la prueba de la simulación, frente al hecho objeto de la falta de inscripción del contrato en el Registro. Razones de conveniencia práctica aconsejan que el adquirente utilice la primera antes de acudir, en caso de fracaso, a la segunda.

En cuanto a la formulación de dos demandas de reclamación de rentas, razona el Tribunal que no infringe la doctrina de los actos propios el que acude a cualquiera de las vías que el derecho ofrece a quien tiene un título que le legítima para pedir una determinada prestación, que en este caso es la reclamación de la renta. Entenderlo de otra manera sería condenar al propietario a una doble pérdida de oportunidades, la privación del uso de la cosa merced a la ocupación de un supuesto arrendatario, y la pérdida de la renta a la que tendría derecho por esa ocupación.

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